Ohodnocovanie

Ohodnocovanie
 
Hodnota, cena
-  už sa neoceňuje, ale ohodnocuje. Ohodnotenie je odborným odhadom, nie cenou. U nás začalo ohodnocovanie naberať na význame od roku 1991, keď sa začalo s privatizáciou (podniky sa nepredávali za skutočné ceny, ale za cenu ohodnotenia). Ohodnotením získame všeobecnú hodnotu, nie trhovú.
-  Trhová hodnota – je odhadnutá čiastka, za ktorú by mal byť majetok predaný k dátumu ohodnotenia medzi kúpychtivým kupujúcim a predajachtivým predávajúcim medzi samostatnými nezávislými subjektami bez nátlaku;
-  U nás sa môže ohodnocovať – podnik, časť podniku, zložka majetku podniku a iný majetok;
-  Cieľ ohodnocovania podniku – zistenie hodnoty (nejedná sa o cenu, ktorú podnik ako predmet výmeny). Ohodnotenie sa vzťahuje k určitému dátumu;
-  2 spôsoby – vecné vyjadrenie a ohodnotenie hodnoty v budúcnosti;
 
Kedy sa robí ohodnotenie:
- Kúpa, predaj podniku
- Splynutie, zlúčenie podniku (obchodných spoločností)
- Zvýšenie kapitálu (vydanie podielových dlhopisov) (paragraf 59 Obch. zákonníka – má byť ocenený aj peňažný aj nepeňažný vklad)
- Zmena právnej formy obchodnej spoločnosti (zo života: na založenie s.r.o potrebujete 200 tis. ZI. Ale: stačí prehlásenie vkladateľov, že ich vložili a následne ich možno z pokladnice „požičať“, čiže ich vôbec nemusíme mať...)
- Prijatie spoločníka
- Uvádzanie spoločnosti na burzu
- Dedické konanie, dary
- Poskytovanie úverov
- Zistenie hraníc nadmerného zadĺženia (podnik sa ohodnocuje za ohľadom konkurzu)
- Vyvlastnenie, exekúcia, likvidácia, platenie rôznych daní
 
FO:
- Pri rozvode
- Dedenie
- Dopravné a iné nehody (dopravnú nehodu spravidla spôsobí mŕtvy J) (každý stroj na fúkanie musí mať policajt aj s certifikátom, nie starším ako pol roka. Ak certifikát nemá/je starý, nemusíte fúkať J)
- Krádeže

Rozdiel medzi cenou podniku a hodnotou:
Cena je fakt, je výsledkom konkrétnej transakcie, ktorá sa realizovala na základe ponuky a dopytu.
Hodnota môže existovať bez zmeny, spočíva v teoretickom ohodnotení, ktoré vychádza z porovnania úžitkovosti a arbitáže. Je to len určitý predbežný a orientačný údaj, ale vychádza z objektívnych skutočností.
 
Cena nehnuteľností cirkuluje okolo hodnoty s infláciou
Daň z Prevodu a prechodu nehnuteľností – prevod je predaj a prechod darovanie. Bola veľkým prínosom do ŠR, ale je to „druhé zdanenie“ už keď sme dom kupovali, tak sme daň platili.
 
Funkcie ohodnotenia podniku:
- poradenská – štátne subjekty
- rozhodovacia – chcú vedieť, či sa to oplatí/neoplatí predať
- argumentačná
- komunikačná – medzi investorom, bankou a štátom
- daňová

Ohodnocovanie v našej platnej legislatíve:
Zákon č. 492/2004 Z. z.

- Ustanovuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku znalcom.

- Základné pojmy:
i.  Majetok
1. majetok podniku ako celku
2. časť podniku
3. zložka majetku podniku
4. iný majetok ako majetok podniku
  ii.  Podnik – veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi a slúžia na prevádzkovanie podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú na tento účel slúžiť;
  iii.  Časť podniku – útvar, ktorý je organizačne a účtovne oddeliteľný;
iv.  Zložka majetku podniku
1. Hmotná súčasť majetku podniku s technicko-ekonomickým určení, ktorej hodnota je vyčísliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku;
2. Nehmotná súčasť majetku podniku, ktorá vplýva na jeho výnosový potenciál a je oddeliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku;
v.  Iný majetok – hmotný majetok a nehmotný majetok, ktorý vlastní iná osoba ako podnikateľ podľa osobitného zákona a slúži na iné účely ako na podnikanie;
vi.  Cudzie zdroje
  vii.  Všeobecná hodnota majetku – výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou;
viii.  Znalecké stanovenie všeobecnej hodnoty majetku – je objektivizácia zohľadňujúca technický stav, vplyv trhu, ekonomické vplyvy a iné špecifické faktory;
  ix.  Východisková hodnota – nadobúdacia a znovunadobúdacia hodnota majetku v čase ohodnotenia alebo pre vybrané zložky majetku hodnota, ktorá je ustanovená v prílohách tejto vyhlášky;
x.  Účtovná hodnota – hodnota vykazovaná v účtovnej evidencii alebo v inej evidencii slúžiacej ako vstupná informácia na stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podniku;
  xi.  Odčerpateľný zdroj – keď niekto príde na Slovensko, aby sem investoval, chce si z toho niečo viac zobrať – to je zisk a odpisy. Zložito povedané: peňažné vyjadrenie úžitku vytváraného najmä z disponibilných ziskov, výnosov alebo zo salda peňažných tokov, ktorý sa dosiahne z činnosti podniku alebo jeho častí, alebo zo zložiek majetku podniku a ktorého výška závisí od minulého vývoja podniku, od jeho súčasného postavenia na trhu, ale predovšetkým od jeho predpokladaného vývoja.
 
Metódy – všeobecnú hodnotu majetku podniku a časti podniku stanoví znalec;
a) majetková metóda – všeobecná hodnota majetku mínus všeobecná hodnota cudzích pasív. účtovná hodnota majetku je skreslený údaj, lebo životnosť nehnuteľnosti je 100 rokov a viac a odpísaná je do 20 rokov (čiže podľa účtovníctva máme budovu v hodnote 20 mil., v skutočnosti má však hodnotu 60 mil.). Životnosť auta je 4 roky, ale jazdí sa na ňom, aj keď je odpísaný. Ohodnotením sa určí skutočná hodnota
b) Podnikateľská – diskontujeme svoje budúce príjmy. Má tendenciu degresívnej krivky a diskontuje sa to za každý rok.
i.  S časovo obmedzeným koncom
  ii.  S časovo neobmedzeným koncom
c) Kombinovaná – vážený priemer všeobecnej hodnoty podnikateľskej a majetkovej. Pri ťažkej chémii je veľmi veľa majetku a nízky výnos. Pri ľahkej chémii nie je veľa majetku a vysoký výnos
d) Likvidačná – podsystém majetkovej metóde, používa sa len pri likvidácii (po predaji majetku a uhradenia všetkých záväzkov a N na likvidáciu) a pri skončení podnikateľskej činnosti konkurzom. Rozdiel medzi likvidáciou a konkurzom: likvidácia – dobrovoľná, likvidačný prebytok sa rozdelí medzi akcionárov. konkurz – nútený, predĺženie - z hodnoty aktív sa uspokoja veritelia
e) Porovnávacia – pri nehnuteľnostiach (porovná sa s pozemkami/domami okolo)