Airbnb a Booking od 2027: Kto sa musí registrovať pri krátkodobom prenájme?

Airbnb a Booking od 2027: Kto sa musí registrovať pri krátkodobom prenájme?

Od 1. januára 2027 začne na Slovensku platiť nový systém registrácie jednotiek využívaných na krátkodobé ubytovanie. Zmena sa dotkne najmä ľudí a firiem, ktoré ponúkajú byty, domy, apartmány či iné ubytovacie jednotky prostredníctvom online platforiem, ako sú Airbnb alebo Booking.

Nové pravidlá však neznamenajú, že sa musí automaticky registrovať každý, kto prenajíma nehnuteľnosť na niekoľko dní, týždňov alebo mesiacov. Rozhodujúce je najmä to, či je krátkodobé ubytovanie ponúkané prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy.

• Airbnb alebo Booking → registrácia bude potrebná.
• Hostia získaní priamo bez online platformy → táto konkrétna registračná povinnosť sa neuplatní.
• Existujúce ponuky na platformách k 31. 12. 2026 → registrácia najneskôr do 28. 2. 2027.
• Nové ponuky od roku 2027 → registrácia ešte pred ponúknutím ubytovania cez platformu.

Od roku 2027 bude pri ponúkaní krátkodobého ubytovania cez Airbnb, Booking a podobné online platformy potrebná registrácia ubytovacej jednotky. Existujúce ponuky sa budú registrovať najneskôr do 28. februára 2027, nové ešte pred prvým zverejnením.

Čo sa mení od 1. januára 2027?

Právnym základom nových pravidiel je zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Zákon bol vyhlásený 18. júna 2026 a účinnosť nadobúda 1. januára 2027.

Slovenská právna úprava nadväzuje na nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028, ktorého cieľom je vytvoriť jednotnejší systém zberu a poskytovania údajov o krátkodobom ubytovaní ponúkanom prostredníctvom online platforiem.

Na Slovensku preto vznikne Register jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania, ktorý bude viesť Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR.

Po zápise bude konkrétnej ubytovacej jednotke pridelené jedinečné registračné číslo. Práve toto číslo bude následne dôležité pri ponúkaní ubytovania cez príslušné online platformy.

Kto sa musí od roku 2027 registrovať?

Registračná povinnosť je naviazaná na poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy.

Hostiteľom pritom nemusí byť iba podnikateľ. Môže ísť o:

• fyzickú osobu – nepodnikateľa,
• fyzickú osobu – podnikateľa, napríklad živnostníka alebo inú SZČO,
• právnickú osobu, napríklad s.r.o.

Rozhodujúce teda nie je iba to, či má hostiteľ živnosť alebo podniká prostredníctvom firmy. Podstatný je predovšetkým spôsob ponúkania krátkodobého ubytovania.

Airbnb, Booking alebo priamy hosť: kedy je registrácia potrebná?

Spôsob získania hosťa	Registrácia podľa zákona č. 133/2026 Z. z.	Vysvetlenie
Airbnb	Áno	Ide o online platformu, prostredníctvom ktorej sa ponúka a rezervuje krátkodobé ubytovanie.
Booking	Áno	Pri ponúkaní krátkodobého ubytovania prostredníctvom platformy bude potrebné registračné číslo.
Iná rezervačná platforma	Spravidla áno	Ak služba spĺňa zákonnú definíciu online platformy pre krátkodobé prenájmy.
Telefonická rezervácia priamo u hostiteľa	Nie	Hosť nevyužíva online platformu na uzatvorenie krátkodobého ubytovania.
E-mail alebo priama správa hostiteľovi	Nie, ak ide o priamu rezerváciu mimo platformy	Samotná elektronická komunikácia ešte automaticky neznamená použitie online platformy pre krátkodobé prenájmy.
Hosť na základe odporúčania	Nie	Ak sa ubytovanie dohodne priamo medzi hosťom a hostiteľom.
Vlastný informačný web s kontaktom	Nie automaticky	Ak web iba prezentuje ubytovanie a umožní hosťovi kontaktovať hostiteľa, pričom samotná transakcia sa uzatvára priamo, nemusí ísť o online platformu v zmysle európskej úpravy.

Dôležité: samotná skutočnosť, že hostiteľ komunikuje s hosťom cez internet, ešte neznamená, že ide o prenájom prostredníctvom online platformy. Európske pravidlá sa zameriavajú na platformy, ktoré umožňujú hosťom uzatvárať na diaľku zmluvy s hostiteľmi o poskytovaní krátkodobého ubytovania.

Musím sa registrovať, ak získavam hostí iba priamo?

Nie, nie z dôvodu tejto novej registračnej povinnosti. Ak hostiteľ poskytuje krátkodobé ubytovanie, ale hostí získava priamo a neponúka jednotku prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy, povinnosť zápisu do nového registra sa na neho z tohto dôvodu nevzťahuje.

Môže ísť napríklad o hosťa, ktorý:

• kontaktuje majiteľa telefonicky,
• napíše priamo na e-mail ubytovateľa,
• príde na odporúčanie známych alebo predchádzajúceho hosťa,
• rezervuje pobyt priamou dohodou s hostiteľom bez sprostredkovania online platformou.

To znamená, že samotná dĺžka prenájmu kratšia ako jeden rok ešte automaticky nezakladá povinnosť registrácie podľa zákona č. 133/2026 Z. z. Rozhodujúce je aj to, či sa ubytovanie poskytuje prostredníctvom online platformy.

Čo sa považuje za krátkodobý prenájom ubytovania?

Európska úprava pracuje so službou krátkodobého prenájmu ubytovania ako s krátkodobým prenechaním zariadenej ubytovacej jednotky za odplatu, či už profesionálne alebo neprofesionálne.

Slovenská právna úprava vychádza z toho, že ide o ubytovanie poskytované na dobu kratšiu ako jeden rok.

Do režimu môžu patriť napríklad:

• byty,
• apartmány,
• rodinné domy,
• izby alebo časti obydlia,
• rekreačné nehnuteľnosti,
• iné zariadené ubytovacie jednotky spĺňajúce zákonné podmienky.

Európske nariadenie zároveň z tohto režimu vylučuje niektoré klasické formy ubytovania, napríklad hotely, podobné hotelové zariadenia či kempy, pri ktorých fungujú odlišné evidenčné mechanizmy.

Dokedy sa musí Airbnb alebo Booking ubytovanie zaregistrovať?

Termín závisí od toho, či hostiteľ ubytovanie cez online platformu ponúka už v roku 2026 alebo s tým začne až po účinnosti zákona.

Situácia	Termín registrácie
Ubytovanie je na Airbnb, Bookingu alebo inej online platforme ponúkané už k 31. 12. 2026	Najneskôr do 28. 2. 2027
Hostiteľ začne ponúkať ubytovanie cez online platformu až v roku 2027	Pred prvým ponúknutím ubytovania cez platformu
Hostiteľ ubytovanie cez online platformu vôbec neponúka a hostí získava iba priamo	Táto registračná povinnosť sa neuplatní

Existujúci hostitelia teda nemusia svoje ponuky automaticky odstrániť z Airbnb alebo Bookingu 1. januára 2027. Zákon im poskytuje prechodné obdobie do 28. februára 2027.

Od 1. marca 2027 už bude musieť mať aj takáto existujúca ubytovacia jednotka pri ponúkaní prostredníctvom online platformy platné registračné číslo.

Aké údaje bude potrebné zapísať do registra?

Register nebude obsahovať iba základné údaje o majiteľovi alebo prevádzkovateľovi. Evidovať sa bude predovšetkým konkrétna ubytovacia jednotka.

Údaje o ubytovacej jednotke

Zákon počíta okrem iného so zápisom týchto údajov:

• adresa jednotky,
• kraj, okres, obec a prípadne mestská časť,
• ulica, súpisné a orientačné číslo, ak sú určené,
• číslo listu vlastníctva,
• katastrálne územie,
• parcelné číslo pozemku,
• číslo jednotky a poschodie pri bytovej budove,
• typ ubytovacej jednotky,
• informácia, či sa ponúka celé bydlisko hostiteľa, jeho časť alebo jednotka slúži na iný účel,
• maximálny počet dostupných lôžok,
• maximálny počet hostí,
• obdobie poskytovania jednotky prostredníctvom online platformy.

Údaje o hostiteľovi

Rozsah identifikačných údajov bude závisieť od právneho postavenia hostiteľa.

Hostiteľ	Príklady zapisovaných údajov
Fyzická osoba	Meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, DIČ, kontaktné údaje a prípadná odlišná adresa na doručovanie.
Fyzická osoba – podnikateľ	Obchodné meno, miesto podnikania, IČO, DIČ, telefón, e-mail a adresa na doručovanie.
Právnická osoba	Názov, sídlo, IČO, DIČ, e-mail, prípadná adresa na doručovanie a údaje o štatutárnom orgáne.

Koľko bude registrácia stáť?

Zápis, zmena údajov aj výmaz údajov z registra budú bezplatné.

Po úspešnom zápise sa ubytovacej jednotke vygeneruje jedinečné registračné číslo. Za úplnosť, správnosť a pravdivosť zapísaných údajov bude zodpovedať hostiteľ.

Bude registračné číslo potrebné uvádzať na Airbnb a Bookingu?

Áno. Zmyslom registračného systému je prepojiť konkrétnu ponuku krátkodobého ubytovania s registrovanou ubytovacou jednotkou.

Európske pravidlá ukladajú online platformám povinnosť nastaviť svoje rozhrania tak, aby pri jednotkách podliehajúcich registrácii bolo možné registračné číslo uviesť a aby ho hostiteľ poskytol pred ponúkaním služby.

Registračné číslo sa tak stane jedným z kľúčových údajov pri ponuke krátkodobého ubytovania cez online platformy.

Čo ak sa po registrácii údaje zmenia?

Registráciou povinnosti hostiteľa nekončia. Údaje vedené v registri musia zostať úplné, správne a aktuálne.

Ak sa zapísaný údaj zmení, hostiteľ bude povinný príslušnú zmenu zapísať do registra do 30 dní od jej vzniku.

Ak hostiteľ poskytovanie krátkodobého ubytovania v konkrétnej jednotke natrvalo ukončí, bude musieť zabezpečiť jej výmaz z registra do 30 dní od ukončenia tejto činnosti.

Ktoré údaje budú verejné?

Register nebude verejne zobrazovať všetky osobné údaje hostiteľov. Verejne dostupné majú byť najmä vybrané údaje o samotnej ubytovacej jednotke.

Patriť medzi ne majú:

• adresa ubytovacej jednotky,
• typ ubytovacej jednotky,
• obdobie poskytovania prostredníctvom online platformy,
• registračné číslo ubytovacej jednotky.

K ďalším údajom budú mať v zákonom určenom rozsahu prístup príslušné orgány verejnej moci.

Aké pokuty hrozia za porušenie povinností?

Zákon upravuje sankcie nielen za samotné nezaregistrovanie ubytovacej jednotky, ale aj za ďalšie porušenia, napríklad neaktualizovanie údajov alebo ponúkanie ubytovania prostredníctvom online platformy bez platného registračného čísla.

Typ hostiteľa	Možná pokuta	Pri opakovanom porušení
Fyzická osoba	od 100 € do 1 000 €	až 2 000 €
Fyzická osoba – podnikateľ	od 1 000 € do 3 000 €	až 6 000 €
Právnická osoba	od 1 000 € do 3 000 €	až 6 000 €

Pri zistení nedostatkov môže ministerstvo hostiteľa vyzvať na ich odstránenie. Ak hostiteľ nedostatky v stanovenej lehote neodstráni, môže dôjsť aj k dočasnému pozastaveniu platnosti registračného čísla a následne k jeho odňatiu.

Registrácia nenahrádza ďalšie povinnosti pri Airbnb a krátkodobom ubytovaní

Nový register je iba jednou z povinností, ktoré môžu byť spojené s poskytovaním krátkodobého ubytovania.

Skutočnosť, že sa hostiteľ nemusí zapísať do tohto registra, neznamená automaticky, že nemá žiadne iné právne, daňové alebo administratívne povinnosti.

V závislosti od konkrétneho spôsobu poskytovania ubytovania môžu byť relevantné napríklad:

• daňové povinnosti,
• daň za ubytovanie podľa pravidiel príslušnej obce alebo mesta,
• evidencia ubytovaných osôb,
• povinnosti voči cudzincom pri ich ubytovaní,
• podnikateľské alebo živnostenské povinnosti,
• ďalšie pravidlá súvisiace s prevádzkovaním ubytovacích služieb.

Nová registrácia krátkodobých prenájmov teda tieto existujúce povinnosti nenahrádza ani neruší.

Najčastejšie otázky o registrácii Airbnb a Bookingu od roku 2027

Mám byt na Airbnb. Musím ho zaregistrovať?

Áno. Ak prostredníctvom Airbnb ponúkate službu krátkodobého ubytovania, ubytovacia jednotka bude podliehať novému registračnému režimu.

Mám byt na Bookingu. Platí pre mňa rovnaké pravidlo?

Áno. Rozhodujúce nie je konkrétne obchodné meno platformy, ale to, či služba spĺňa zákonnú definíciu online platformy pre krátkodobé prenájmy.

Prenajímam apartmán iba priamo známym a stálym hosťom. Musím sa registrovať?

Nie z dôvodu tohto registra, ak ubytovanie neponúkate prostredníctvom online platformy pre krátkodobé prenájmy. Naďalej však môžu existovať iné povinnosti spojené s poskytovaním ubytovania.

Čo ak mám vlastnú webstránku?

Samotná existencia webstránky ešte automaticky neznamená, že ide o online platformu pre krátkodobé prenájmy. Európska úprava výslovne rozlišuje medzi platformou umožňujúcou uzatvorenie zmluvy medzi hosťom a hostiteľom na diaľku a webovou stránkou, ktorá iba sprostredkuje kontakt a ďalej sa na uzatvorení priamej transakcie nepodieľa.

Pri sofistikovanom vlastnom rezervačnom systéme môže byť právne posúdenie odlišné, preto je potrebné vychádzať z konkrétneho spôsobu fungovania služby.

Som na Airbnb už v roku 2026. Musím mať registračné číslo od 1. januára 2027?

Nie okamžite. Ak ubytovanie prostredníctvom online platformy ponúkate už k 31. decembru 2026, zákon stanovuje prechodné obdobie a zápis musíte vykonať najneskôr do 28. februára 2027.

Chcem začať s Airbnb až v marci 2027. Kedy sa mám registrovať?

V takom prípade už musíte registráciu vybaviť pred prvým ponúknutím ubytovania prostredníctvom platformy.

Platí registrácia pre celý dom alebo pre každý byt samostatne?

Register je postavený na evidencii konkrétnych ubytovacích jednotiek. Registračné číslo je preto priradené konkrétnej zapísanej jednotke, nie všeobecne osobe hostiteľa.

Airbnb a Booking od roku 2027 – stručné zhrnutie

Otázka	Odpoveď
Kedy zákon začne platiť?	1. januára 2027
Musí sa registrovať ubytovanie na Airbnb?	Áno
Musí sa registrovať ubytovanie na Bookingu?	Áno
Musí sa registrovať hostiteľ, ktorý získava hostí iba priamo?	Nie z dôvodu tejto registračnej povinnosti
Dokedy sa registrujú existujúce ponuky?	Do 28. februára 2027
Kedy sa registruje nová ponuka vytvorená v roku 2027?	Pred jej prvým ponúknutím cez online platformu
Je registrácia platená?	Nie
Treba aktualizovať zmenené údaje?	Áno, spravidla do 30 dní

Pre majiteľov bytov a ďalších nehnuteľností využívajúcich Airbnb, Booking a podobné rezervačné platformy tak bude rok 2027 znamenať novú administratívnu povinnosť. Najdôležitejšie je rozlišovať medzi ubytovaním ponúkaným prostredníctvom online platformy a hosťami získanými priamou cestou.

Ak je ubytovacia jednotka na online platforme už na konci roka 2026, hostiteľ má na registráciu čas do 28. februára 2027. Pri novej ponuke vytvorenej od roku 2027 bude potrebné registračné číslo získať ešte pred jej ponúknutím prostredníctvom platformy.

Článok vychádza zo zákona č. 133/2026 Z. z. a z nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028. Informácie zodpovedajú právnemu stavu k októbru 2026 a majú všeobecný informačný charakter.